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2020-03-25 19:04 理財規劃小編
  房價的高低和什么有關呢?這是我們大家都關心的問題,本文就從宏觀角度對影響或者決定房價的因素做一個分析。房價的高低可以從兩個角度來看,第一是成本決定論;第二個是供需決定論,下面做詳細的分析:

  1、房價的成本決定論
 
  房子作為一種提供居住功能的商品,擁有金融屬性的同時也擁有商品屬性,而商品的價格是受到成本制約的,任何一件商品的價格都不可能低于成本價格,因為這樣的話,那么企業是虧損的,是無法持續經營的。
 
  個別行業的特殊時期會出現銷售價格低于成本價格,但是只是在特殊時期,不會是持久的,比如共享汽車,滴滴剛開始推行的時候就是低于成本價格的,滴滴虧損的是股東和投資人的錢,用于補貼司機和乘客,但是這種做法是無法持續的,最后滴滴和快遞合并了,市場統一了,那么就恢復到了正常的價格。
 
  房子的成本包括什么?一個是生產原材料,也就是土地,土地是房子的原材料,土地的成本占據了房子價格的相當一部分;還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設計和監理等等費用,還有就是人工費用支出,剩下的還有財務費用、稅費、企業利潤。
 
  土地成本
 
  下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數據,2010年的土地出讓金是2.9萬億,2011年是3.15萬億,2012年是2.7萬億,到了2013年就達到了3.9萬億,2013年是創造的歷史記錄。2014年和2015年是萎靡的兩年,土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億,而此后在迎來了一波房地產牛市,土地拍賣價格也隨之大漲,到了2016年就增加到了3.7萬億,2017年達到5.2萬億,2018年更是創紀錄的6.5萬億,而2019年雖然全國的數據還沒有出來,但是根據全國300個城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應該在7.7萬億的水平。
 
  土地出讓金是是面粉,房子是面包,商品房銷售金額在2010年為3.7萬億,2011年增加到5.9萬億,2012年進一步增加到6.4萬億,2013年達到了8.1萬億的歷史記錄,2014年萎靡了一年,降低到7.6萬億,但是2015年下半年開始樓市回暖,當年達到了8.7萬億,此后一路上漲,到了2019年達到了16萬億的歷史峰值。
 
  整體上來看,土地出讓金在不斷的上漲,而商品房銷售金額也在不斷的上漲,土地出讓金在2019年達到了7.7萬億的歷史新高水平,而商品房銷售金額也達到了16萬億的歷史水平。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%,而到2014年降低到30.48%,然后在2018年再次回到了43.33%。
 
  當然,因為土地出讓金是當年成交拍賣的土地,但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年,那么這就有一個時間差,也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的,根據這個原則,我們用時間錯開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售金額,得到的比值大概是在30%-40%的區間。
 
  我們再來看一組國土資源部的數據,在2010年,國土資源部公布了一組數據,2009年地價占房價的比值為31.2%,這個是全國平均水平,而在上海、南京、杭州的地價占房價比看,2009年居住用地地價占房價比分別為47.36%、47.89%、45.47%。
 
  我們再來看你一組易居研究院的數據,下圖是在不計算容積率的情況下,土地購置均價占商品房銷售均價比重,2017年高達68%。
 
  我們把容積率計算在內的話,更加能夠反應地價占房價的比重,我們還是使用易居研究院的數據,全國50城加權平均地價房價比的年度走勢,在2016年達到了一個高點,將近45%,在2017年回落到38%,這全國50城的地價房價比會比全國平均水平要高的,但是我們也基本可以判斷,當前地價和房價比基本是在30%-40%的區間。這個區間是我們可以做的一個基本判斷。
 
  稅收
 
  稅費我們從一家房企當中來一窺究竟吧,萬科是房地產行業的標桿,他的財務數據會有一定的代表性,2019年萬科的營收是3679億元,而其中的營業稅及附加為329億元,而企業所得稅是214億元,稅收合計為543億元,大概占據了總營收的15%。我們可以簡單的來看稅收占據了營收的15%。
 
  凈利潤
 
  萬科的利潤是比較漂亮的,2019年獲得凈利潤為551億元,那么占營收的比例也是15%左右。萬科的凈利潤已經是行業內的標桿了,一般的房企是做不到這個水平的。
 
  利息和其他管理費用
 
  萬科2019年的利息是92億元,占營收的比例是2.5%,而銷售費用90億元,占比也是2.5%,管理費用110億元,占比是3%,這幾項費用加在一起大概是8%的比重。
 
  稅收、凈利潤、利息以及其他管理費用之和大概是占營收的38%左右。那么剩余的成本就是62%的比重,我們上文分析過,地價占房價的比例大概是30%到40%的水平,但是萬科的項目主要是在一二線城市,而且售價較高,2019年全年萬科的銷售均價是1.53萬元/平米,這個價格是遠高于融創和恒大以及碧桂園的。所以萬科的項目中地價占房價的比重會比平均水平是要高的。萬科的地價占房價的比例應該會超過40%,那么剩下的建筑材料、監理和設計,以及人工等所有的相關建筑過程中的成本大概是20%左右。
 
  綜上所述,地價在房價中是占的大頭,而且還有不斷上漲的勢頭,成本決定了房價的最低價格。
 
  2、影響房價的供需論
 
  供需決定價格是經濟學里面最基礎的一條定律了,也是最常用于分析經濟事件的方法論,他的核心就是當供給增加時,價格就會下降,當供不應求時,價格就會上漲。
 
  但是關于房價的供需具體是指的什么?
 
  恒大研究院首席經濟學家任澤平有三句話來形容供需:短期看金融、中期看土地、長期看人口!
 
  短期看金融
 
  這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指,比如金融政策,對于樓市而言,在消費端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個最重要的金融政策,如果房貸利率降低,是會刺激需求有利于買房的,首付比例降低也同樣會刺激需求,有利于買房者,在2014年的時候房地產庫存高企,于是去庫存成為了一個核心任務。
 
  于是在2015年就開始有了降低首付比例,降低房貸利率,從2014年到2015年就有多次降低貸款基準利率的行動,同時眾多銀行對房貸利率進行打折的優惠,各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優惠的。
 
  2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%,這是歷史最低水平,從這個數據也可以看出當年的利率優惠力度有多大。而在同時段當時著名的還有“零首付”,可見當年在金融政策方面對樓市的影響。
 
  而到了2018年下半年,樓市調控嚴格了,上浮首付比例,房貸利率上調,提高購房資格,這些措施在不斷的使用。
 
  中期看土地
 
  土地其實影響的是供給,所有的房子都需要現有土地才能建成我們能夠居住的房子,在2000年的時候房地產業土地購置面積是1.53億平米,在2001年增長到了2.17億平米,2002年增加到了3億平米的水平,而在2003年到2008年的5年時間,這個數據一直維持在3億平米以上,在2007年甚至達到了4億平米的高度。
 
  2009年受金融危機的影響房地產業土地購置面積下滑到3.2億平米,但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平,2012年有所下滑到了3.6億平米,但是2013年又回到了3.9億平米的水平,2014年開始減少到3.3億平米,而到2015年進一步減少到2.3億平米,2016年進一步跌到2.2億平米,2017年到2019年雖然有所回升,但是也基本是在3億平米以下,這都不及2002年的水平。
 
  所以,對于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的,有棚改的原因,有金融政策的寬松刺激,也有土地供給的大幅減少,導致了2016年到2019年的數年牛市!
 
  長期看人口
 
  人口是最終決定房價的根本因素,因為這是決定需求端的終極因素,房子是給人住的,那么這里的人口到底是什么?其實從宏觀來看就是城鎮化人口,人口從農村遷移到城鎮,造成人口的城鎮化,從1998年到2018年中國的城鎮化率從30%增加到60%。
 
  城鎮居住的人口從3.79億增加到8.31億,城鎮在20年的時間增加了4.52億人口,這是一個龐大的數字,比一個國家的人口還多出三分之一。城鎮化為城市帶來了巨量的人口,也帶來了巨量的居住需求。
 
  如果我們把全國的宏觀角度再放低一點,放到一個城市,那么我們會發現,那些人口持續流入的城市房價上漲最快,比如深圳,深圳是一個中國的“移民城市”,都是從全國各省來的人口。
 
  但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加,平均年增加50萬左右,2013年深圳的常住人口是1063億,同比去年增加了8萬人口,但是到了2014年末,深圳的常住人口增加到了1078萬,同比上一年增加了15萬,到了2015年增加到1138萬,同比增加60萬,到了2016年增加到1191萬,同比增加53萬,到2017年增加到1253萬,同比增加62萬人,到了2018年進一步增加到了1303萬人,同比增加50萬人。
 
  從2015年開始深圳的人口大幅增加,這也導致深圳的房價成為四個一線城市中漲幅最大的城市。
 
  總結:從宏觀上來看,成本決定了房價的下限,而供需決定了房價的上限,人口、金融政策、土地供應都會從不同的角度來影響供需水平。

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