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2020-05-22 20:39 理財規劃小編
    我們劃分三個階段來討論這個問題。

    第1個階段,購買房產以后的前6年。
 
    在這個階段,我們首先支出了一筆首付款2萬元,然后每個月需要還貸1600元,這是開支,在收入的方面按照包租的協議,每個月可以得到租金1600元,恰好與銀行的還貸和持平。
 
    也就是說如果一切順利,6年內我們的投入是2萬元,收入是0元。暫且不考慮房價的漲跌和貨幣貶值因素。
 
    第2個階段,從第7年到第20年的期間。
 
    到了這個時期,包租協議已經過期了,每個月的租金能否達到1600元,可以先持謹慎的懷疑態度。但為了方便理解,暫且按1600元來測算。
 
    假設這套公寓在這14年的時間里面,平均起來大體能夠達到每月1600元的租金,也就相當于所有的還貸支出都通過出租得到了補償。
 
    那么在這個階段,我們的凈收支依然是0元。
 
    第3個階段,還款完成第21年后的階段
 
    這個時候我們當初投入的2萬元,假設沒有放在房子上,按照每年4%~5%的收益率測算,20年以后大體相當于4萬元。
 
    也就是說,你今天拿2萬元首付買了這套公寓(估計總價大約20萬),就相當于你在20年以后用手中的4萬元買了一套還剩下20年房產使用期的公寓(總價大約40萬)。
 
    這樣看的話,肯定是劃算的。
 
    有沒有風險?
 
    對這筆投資來說,主要的風險在于出租的租金水平,因為不清楚項目的具體情況,所以難以對這點進行判斷。
 
    不管是簽訂了包租協議,還是包租協議到期之后的那些時間里面,它能不能達到每個月1600元,是這筆投資能否進行的關鍵。
 
    假設按照最極端的情況來考慮,就是這個公寓每個月都沒有租金收入,這就意味著你每年還貸要支出大約2萬元,20年是40萬元。到20年以后這個店鋪能不能租出去,我們也不知道,他也是一個風險。
 
    如果考慮將來轉手出售,那就還有公寓價格本身下跌的風險,以及稅費方面的負擔。
 
    所以,最關鍵的不是公寓的價格,而是公寓能否順利出租,并達到一定價格。包括包租協議本身能不能履行,根本上還是取決于公寓能否租出去。這需要購房人自己對這一點進行綜合的判斷。

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